不動産の購入や賃貸経営（不動産投資）をお考えの方は、「不動産管理って具体的に何をするの？」「管理会社への委託って必要？」と思われているかもしれません。
たしかに、不動産/賃貸管理（以下、不動産管理に統一します）と聞いても、内容を想像しにくいですよね。
あるいは、なんとなく想像がついていて、そのうえで「会社に委託するより自分でやった方が利益率が上がるのでは？」とお思いの方もいらっしゃるかと思います。
結論から言うと、不動産管理は会社に委託するのがおすすめです。
理由は、「修繕などのメンテナンスから入居者募集、家賃集金、その他の手続きを素人がおこなうのは大変」だから。
意外と煩雑なので、プロに委託してしまった方が、かえってコストパフォーマンスが高いんです。
ここでは、不動産管理の具体的な内容をふまえつつ、詳しくご紹介していきます。
ぜひ最後までお付き合いくださいね。
不動産管理の柱は2本！
- 修繕やリフォームなど物件のメンテナンス
- 入居者確保や家賃回収などの利益まわり
不動産管理の主な業務は、この2つ。
修繕やリフォームといった物件そのもののメンテナンスと、賃貸経営として利益を上げるための集客や家賃回収です。
これだけ聞くと、「わざわざ会社に委託するほど？」と感じるかもしれません。
ですが、実は一つひとつの業務が煩雑かつ大切で、なかなかやっかいなのです…
物件メンテナンスが意外と細かい
まずは物件メンテナンスについて、見ていきましょう。
- 定期的な点検/状況把握
- 長期的な修繕計画の作成
- 突発的な事案への対応
- 工事会社や修繕事業者との連携
ざっと挙げただけで、これほどあります。
まず大切なのが、定期点検。
自ら物件を訪れて、劣化しているところはないか、修繕は必要かを確認しなければなりません。
また、その際には「どこまで修繕するか」も考える必要があります。
築年数からある程度古くなっているところは目を瞑るのか、それとも家賃設定の関係でしっかりと綺麗にするのか。
このバランス感覚を養いつつ、点検を行います。
この作業は、不動産管理の基礎とも言える部分です。
そして、もう一つ欠かせないのが、修繕計画の作成です。
物件は、どうしても経年劣化を避けられません。
ですから、予め「〇年くらい経つと、ここにガタが来る」という見通しを立てて、計画を立てる必要があるんです。
いざ壊れたり支障をきたすようになってから修理していては、入居者に迷惑が掛かりますし、修理費も跳ね上がります。
なるべく修繕費を抑えてスムーズに賃貸運営をするためにも、修繕計画は欠かせません◎
他にも、突発的な故障や不具合に対応したり、工事会社や修繕事業者との連携をしたり。
入居者が安心してその物件で暮らせるよう、あれこれとお世話をするのも、とても大切な業務です。
利益まわりの業務が結構大変
物件のメンテナンスについて先ほどご紹介しましたが、それだけではもちろん利益は生まれません。
むしろマイナスです。
いわばメンテナンスは土壌づくり。
ここまでやって初めて、堂々と入居者を迎え入れ、賃貸経営をスタートさせられるんです。
ここでは、そのあたりを「利益まわりの業務」と呼ぶことにします。
利益まわりの業務には、主に以下が挙げられます。
- 家賃の設定
- 入居者募集
- 入居審査・契約
- 月々の家賃回収
- 未納の催促
- 契約更新業務
- クレーム対応
「なんか大変そう…」と思われた方はいらっしゃるでしょうか。
大正解です。
家賃はその地域の相場と物件価格、メンテナンスにかかる費用などを加味して算出しますが、ここを間違えると今後の採算が合わなくなってきます。
そんな一大事を自分だけで設定するのは…なかなかなギャンブル。
しっかり勉強をしていて経験もある方なら問題ないとは思いますが、土地の情勢は変わりますし、数年後まで見越すのならば、プロに相談するのが賢明です。
入居者がいなければ収入がゼロになってしまう賃貸経営において、入居者募集もかなり重要なポイント。
そもそも希望者がゼロではお話になりませんし、いざ入っても、その人が問題アリ（騒音がひどい、マナーがなっていない、期限を守れないなど）ではトラブルのもとに。
月々の家賃回収や未納者への催促、契約時の更新業務も収入へダイレクトに響きますし、入居者同士のクレーム対応はかなり神経を使う仕事。
これらを、先ほどご紹介した物件メンテナンスと並行して行わなければならないと考えると…
ご自身で行うのは得策ではない、と気づかれた方も多いと思います。
管理会社に委託をすれば時間/労力ともに大幅カットできる
「管理会社に委託をしたら、お金を払わなくちゃいけないんでしょう…？」
というお声が聞こえてきそうです。
たしかに、委託料は支払わなければなりません。
ただし、相場は家賃の3~7%程度と、そう高額ではありません。
これまでにご紹介した業務をすべて自分で行うことを考えると…コストパフォーマンスは悪くないはずです。
管理会社によって、委託料の決まり方や業務内容は若干の差がありますが、良心的なところを選べば
- メンテナンスも利益まわりもお任せできる
- 経営について相談できる
- 家賃保証を付けられる
など、充分にメリットを享受できますよ。
ひとまず最初は委託しておいて、「これだったら自分にもできそう！」と思った段階で独り立ちするのもアリです。
管理会社をうまく頼ってより効率的な不動産投資を
ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。
不動産管理について、お話をしてまいりました。
少しでもお役に立てていたら、幸いです。
もともと、不動産投資は「リスクが少ない」と言われている投資方法。
それでも、できるだけ無駄や大変なことは減らして効率的に行いたいですよね。
こちらでご紹介したように、管理に関しては会社に委託してしまうのがベター。
委託料こそかかるものの、すべて自分で行うリスクや労力を考えると、決して高くはありません◎
これから物件を購入する方も、いま所有している物件でお困りの方も、一度相談されることをお勧めします。
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