これから不動産投資を始める方は、「サブリース」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
そして、「サブリースって何？」「家賃保証と何が違うの？」「結局いいやつ？悪いやつ？」と疑問に思われているかもしれません。
サブリースとは、簡単に言うと「管理会社が部屋を借り上げて、運用をする」こと。
もっとざっくりいうと、「また貸し」です。
- 管理や代行を運用してくれるため自分の負担が減らせること
- たとえ入居者がいなくても必ず収入があること
が主なメリット。
ですが、当然気を付けるべきポイントも、あります。
一口に「いい/悪い」と断定できるものではないんです。
ここでは、それらを踏まえて、サブリースの詳細や家賃保証との違いなどを、ご案内していきます。
これから不動産投資を始める方は必見ですので、ぜひ最後までお付き合いください！
サブリースの仕組みを分かりやすく解説！
まずは、サブリースの仕組みをご説明しましょう。
冒頭に申し上げたとおり、サブリースとは「管理会社が買い取って代わりに運用する」ことを言います。
買取なので、元のオーナーがすべき日々の業務はほぼゼロ。
入居者集めから家賃回収、メンテナンスや修繕まですべて、管理会社が行います。
そして、月々決まった額を、管理会社から受け取る仕組みです。
メリットとしては
- 不動産投資の知識がなくても大丈夫
- 毎月必ず収入がある
- 日々の業務が必要ない
が挙げられます。
特筆すべきは、毎月必ず収入がある点。
不動産投資として賃貸経営をする際には、どうしても空室リスクが気になります。
空室リスクというのは、入居者が見つからず家賃が入ってこないこと。
月々のローン返済ばかりがかさみ、収支バランスが崩れてしまいます。
でも、サブリースにすれば、いくら入居者が見つからなくても、管理会社からは必ず決められた額が入金されます。
これは、大きな利点と言えるでしょう。
また、自身で経営するわけではないので、知識がなくても大丈夫かつ日々の業務を完全に丸投げできるのも、いいところです。
一方で、気を付けたい点も。
- 家賃全額はもらえない
- サブリースの会社によっては利益率がかなり低い
- 経営に口を出せない
これらは、サブリースのデメリット。
いわゆる「また貸し」なので、その分仲介が引かれ、家賃全額が手に入ることはありません。
「必ず収入がある代わりに、少なめになる」といったイメージです。
また、選ぶ会社によっては、利益がかなり低くなるところも。
搾取されてしまうと、せっかく不動産投資をしているのに損をしてしまう可能性もあります。
（ネットなどでサブリースを否定する声があるのは、このためです）
サブリース契約を結ぶ前に、適正な内容になっているかどうか、冷静に判断するようにしましょう。
また、サブリースは物件の買い取りなので、それ以降経営に口を出しにくくなるのも、デメリットに感じる方がいらっしゃります。
もともとは「業務を全部お任せできる」のが利点ではあるものの、「もう少し家賃を上げたらいいのに」「こうやって集客すればいいのに」と思うことも、あるようです。
お話をする機会が設けられている会社もありますが、場合によっては疎ましく思われてしまう可能性も。
心配な方は、予めどの程度話ができるか確認したり、契約年数を調整したりすることを、おすすめします◎
家賃保証とサブリースはどう違う？
続いて、サブリースと家賃保証の違いをご説明しましょう。
ずばり、大きな違いは「買い取っているかどうか」です。
収入が安定するという面では、家賃保証もサブリースもそう変わりはありません。
両方、毎月必ず家賃が入る代わりに、保険料として数パーセントを管理会社に渡しています。
ただ、サブリースの場合はそこに「買い取り」がつくため、ほかの業務を一切お任せすることができるわけです。
プロにすべてお任せしたい方→サブリース
大まかに、このように考えてみてくださいね。
自分に合うのは家賃保証？サブリース？
ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。
サブリースについて、家賃保証との違いも踏まえてご紹介してまいりました。
なんとなくでも、イメージが膨らんでいたら幸いです。
サブリースも家賃保証も、収入の安定化が大きなメリット。
空室が出て家賃が入って来ず、月々のローン支払いが生活を圧迫…
ということにならないよう、特に初心者の方は、どちらかを利用することをお勧めします◎
日々の業務が面倒！できるだけ自分に負担をかけたくない！という方は、サブリースの方が安心かもしれません。
どこまで自分でやりたいか、あるいはやりたくないかも、一つの基準にしてみてくださいね。
なお、「自分にとってベストな方法はなんだろう…？」と迷われている方は、一度プロに相談してみるのも、賢い方法です。
不動産(管理)会社に問い合わせれば、詳しく教えてくれるはずです。
とはいえ、いきなり電話やメールでコンタクトをとるのは、ちょっとハードルが高いかもしれません。
そのような方は、ひとまず資料請求だけでもやってみると、どんな会社があるのか、家賃保証やサブリースの中身がどうなっているかが分かって具体性が出てきますよ◎
（家賃保証もサブリースも、細かい規定は会社によって異なります）
ちなみに、この記事を公開しているTrees株式会社でも、サブリース/家賃保証のお取り扱いがございます。
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