将来を見据えて、「不動産投資」を考えている方のなかには、
投資にリスクはつきものだけど、不動産投資の場合はどうだろう
具体的にどんなデメリットがあるのかな
と疑問に思っている方もいらっしゃるかもしれません。
たしかに、不動産投資には、多少なりともリスクが伴うもの。
不安ですよね。
ですが、最近出てきた「目新しい投資方法」ではないので、リスクは事前に予測ができるものばかり。
予め理解しておくことで、回避できるんです。
ここでは、不動産投資のリスクと具体的な回避方法を、ご紹介します。
不動産投資をこれから始めるという方は、ぜひご参考くださいね。
不動産投資のリスクは主に5つ
- 空室/家賃滞納
- 老朽化と損壊
- 天災による被害
- 売却価格の低迷
- 支出/収入バランスの崩壊
この5つが、不動産投資で考えられる主なリスクです。
一つずつ、回避方法とともにご紹介します。
空室/家賃滞納
まず挙げられるのが、空室/家賃滞納のリスクです。
不動産投資は、「常に入居者がいる」なおかつ「入居者が期限までに家賃を必ず払う」という状況が成り立ってはじめて、黒字になる投資方法。
場合によっては、なかなか借り手が見つからなかったり、入居者がだらしないがために家賃を得られなかったり…ということもあるのです。
（ドラマや映画でも、大家さんが主人公に家賃を迫るシーンはよく見ますよね）
このような説明だと、「そんなの、運じゃないか…」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。でも、ご安心を。
空室/家賃滞納リスクを軽減する方法は、ちゃんとあるんです。
それは…
- 各種保証サービスを利用する
- 集客に強い不動産/管理会社を選ぶ
ということ。
詳しく見てみましょう。
家賃保証サービスの利用
空室時もしくは入居者が家賃を滞納しているときに、補填してくれるサービスに加入しておくのが、一番確実な方法です。
ただし、一口に「家賃保証サービス」といっても、様々な種類があるので加入の際にはしっかりと内容を確認しておきましょう。
- 空室時にはローンや修繕費の支払いを免除してくれる(家賃自体は入ってこない)
- 空室時に家賃まで補填してくれる
- 部屋のオーナーが加入する
- 入居者が加入するタイプで、入居条件にすることができる
- 加入有無は入居者が選べるが、入らない場合は連帯責任者が必要となる
など、加入方法から内容まで色々ありますので、ご注意ください。
集客に強い不動産/管理会社を選ぶ
先ほどお伝えしたのは、実際に空室/家賃滞納に見舞われた際の対処法でしたが、そもそも空室や家賃滞納を出さないことも大切です。
そのためには、ご自身が物件を購入する不動産/管理会社を、しっかりと見極めることが必要。
例えば…
- 不動産会社の母体が大きく、独自の集客ルートを持っている
- 不動産集客をメイン事業にしている会社と提携している
- 物件のある地域情報に詳しく、そもそも空室が出にくい物件を紹介している
- 入居者審査がしっかりしている
- 家賃保証サービスへの加入について詳しい
といった会社を選べば、安心です。
1.そもそも空室や家賃滞納を出さないよう、不動産/管理会社をしっかり選ぶ
2.仕方なく空室/家賃滞納が出てしまった場合の保証を整える
この2段階で、リスクをつぶしましょう！
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老朽化と損壊
建物の老朽化と損壊も、リスクと言えるでしょう。
どんな建物でも、古くなっていくのは止められません。
また、どれだけしっかりした建物でも、寿命はあるものです。
古くなれば修繕が必要になりますし、日々のメンテナンスも必要不可欠。
これ自体は避けられませんが、「なるべく耐久性の高い物件を購入する」「修繕費が明確な物件を選ぶ」ことで、支出を抑えることができます。
- 木造ではなく、寿命が100年以上ある「ＲＣ造」である
- 修繕費が積み立て制で見通しが立つ
このような物件を選ぶと、老朽化や損壊のリスクを最小限に抑えられます。
天災による被害
日本は、天災の多い国。
地震や台風、火災など、心配事はつきませんし、こういった天災では、建物が被害に遭いやすいです。
ですが、保険に加入することで、急な支出を抑えることができるんです。
まず代表的なのは、火災保険。
こちらは義務付けられているものなのですが、なんと
火災、台風、大雨、落雷、水害、雹害
など、かなり広い範囲が対象に含まれています。
災害のほとんどを、カバーできるんです。
地震のみ対象外なので別途加入するのがおすすめですが、火災保険＋地震保険でも、年間で1万円ほど。
実際に被害に遭うことを考えたら、かなり良心的ですね。
「不動産投資を狙ったって、災害が起きたら一巻の終わりじゃん！」
とお考えの方もいらっしゃったかもしれませんが、このように保険に入ることで、その不安も解消できますよ。
売却価格の低迷
物件を手放すことになったとき、自分が購入したときよりもだいぶ安くなっていたらどうしよう…
このように考える方は、少なくありません。
ですが、物件は「購入時より大幅に下落することがほとんどない」という特徴があります。
その理由は3つあって、
- 「収益還元法」により、土地価格と家賃(物件の価値)は一緒に変動するから
- インフレ(物価の高騰)時には、土地も一緒に価値が上がるから
- 売却するときには残債（ローン残高）が売却価格より下なので損しないから
が挙げられます。
つまり、「まわりの物価が同じなのに物件だけ価値が下がる」「ローンだけが残ってしまった」ということには、ならないのです。
支出/収入バランスの崩壊
最後にご紹介するのが、「支出/収入バランス」についてです。
不動産投資というのは、基本的に常に支出が伴います。
よほど貯金があって、物件を一括購入するのであればローンはありませんが、固定資産税や修繕費などの費用は必ず掛かりますし、ローンを組めば毎月決まった額が出ていくことになります。
このあたりの計算を甘くしてしまうと、「思ったより支出があって赤字になってしまった」という事態になりかねません。
前もってどれだけの支出があるのかを把握し、それに応じて月々の返済額や家賃を設定すればリスクは避けられるので、多少面倒でもしっかりとシミュレーションをすることが大切です。
また、人生何があるか分かりませんので、余裕のある計画を立て、ご自身の収入やライフスタイルに合った物件を選んでくださいね。
ちなみに、ローンに関しては、組む際に「団体信用生命保険」に加入することができます。
この保険では、ローンの返済者に万が一のことがあった際、そのローンを無効・軽減化することができます。
「万が一のこと」は、保険によって内容が異なるのですが、
- 死亡時・がん診断時にローン残額をゼロに
- 重度障害者になった際に、ローン残額をゼロに
- 特定の疾病に罹患したら、ローンの一部を免除
といった保険が代表的です。
これ以外のパターンもあるので、ご自身のニーズに合わせて加入してくださいね。
ローン残額がゼロになった場合、「家族に物件という資産だけを残す」ことも可能。
生命保険に入る代わりに物件を購入する方がいらっしゃるのは、こんな理由からなんです。
想定できるリスクは事前に回避！不動産投資を安心して始める
ここまでお付き合いいただき、ありがとうございます。
不動産投資のリスクと、それに対する回避方法を、ご紹介してきました。
少しでもお役に立てていたら、幸いです。
始めに大きな買い物をしてから始める、不動産投資。
損をしたらどうしよう…
本当に投資として成立するのかな
と、不安を抱えていらっしゃる方も多いかもしれません。
ただ、今回ご紹介したことを頭に入れておくだけで、その心配事はほとんど起きません。
適宜、不動産/管理会社に相談をしながら運営していくのも、賢い方法です。
今回この記事を作成したTrees株式会社は、「物件をご購入いただいてからがお付き合いのスタート」をモットーにしている不動産会社。
何か人生でトラブルがあったとき、疑問に思うことが出てきたとき、いつでもご相談いただけます。
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